Marbella y ciudades de comparación · €/m²
La brecha entre precios de oferta y precios notariales
La primera tabla compara cuatro municipios con el mismo ámbito del inmueble, el mismo nivel geográfico y el mismo método de consulta notarial. Los códigos postales de Marbella y las tres ciudades de comparación se muestran aparte más abajo. Las cifras se introducen a mano desde portales identificados; no hay scraping.
Nivel municipal, comparación homóloga
Estas cuatro cifras usan el mismo ámbito del inmueble, el mismo nivel geográfico y el mismo método de consulta, así que son directamente comparables entre sí.
Brecha mediana
- Brecha porcentual mediana
- +26,8 %
- Brecha absoluta mediana
- 1053 €/m²
- Zonas en la mediana
- 4 de 4 zonas con datos notariales
Mediana basada en 4 de 4 zonas con datos notariales.
Brecha por zona
| Zona | Nivel | Ámbito del inmueble | Ámbito geográfico | Oferta €/m² | Notarial €/m² | Brecha absoluta | Brecha porcentual | Fuente de la oferta | Consulta | Periodo de la oferta | Periodo notarial | Nota |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Marbella (marbella) | Municipio | Toda vivienda | Municipio | 5939 € | 4665 € | 1274 € | +27,3 % | SpainHouses | 24/08/2026 | a 24/08/2026 | últimos 12 meses disponibles, consultado el 24/08/2026 | Titular municipal de Flats and Houses. La página índice de Idealista para Marbella estaba vacía; cifra municipal de Fotocasa de 5.040 €/m² como contraste. |
| Madrid (madrid) | Municipio | Toda vivienda | Municipio | 6547 € | 5185 € | 1362 € | +26,3 % | Idealista | 24/08/2026 | julio de 2026 | últimos 12 meses disponibles, consultado el 23/08/2026 | Cifra municipal de SpainHouses de 9.899 €/m² descartada: fuera del rango 6.000–7.500 y solo 334 anuncios. Índice de Idealista de Madrid capital. |
| Málaga (malaga) | Municipio | Toda vivienda | Municipio | 3937 € | 3143 € | 794 € | +25,3 % | Idealista | 24/08/2026 | julio de 2026 | últimos 12 meses disponibles, consultado el 23/08/2026 | Índice de Idealista de Málaga ciudad, no la provincia. |
| Valencia (valencia) | Municipio | Toda vivienda | Municipio | 3485 € | 2654 € | 831 € | +31,3 % | Idealista | 24/08/2026 | julio de 2026 | últimos 12 meses disponibles, consultado el 23/08/2026 | Índice de Idealista del municipio de Valencia. |
Esto no es el margen de negociación
Las estimaciones publicadas sitúan el descuento de negociación en España en torno al 8-12 por ciento. Esa es otra medición: sigue un inmueble desde su precio de oferta hasta su propio precio de venta.
Esta página compara la media de todo lo que está ahora anunciado en una zona con la media de todo lo que allí se ha vendido de verdad. Son dos conjuntos distintos de inmuebles. Las viviendas caras permanecen anunciadas mucho más tiempo del que tardan en venderse, así que en cualquier instantánea de anuncios están sobrerrepresentadas. Eso solo ya empuja la media de oferta hacia arriba, aunque cada inmueble se vendiera exactamente a su precio de anuncio. Distintas cuotas de obra nueva y distintas definiciones de superficie se suman.
Así, una brecha del 27 por ciento entre las medias y un descuento del 10 por ciento por inmueble no se contradicen. Responden a preguntas distintas.
Lo que significa esta cifra: las medias de los portales sobrestiman lo que los compradores pagan de verdad en una zona. Lo que no significa: que se pueda rebajar un 27 por ciento a un inmueble concreto.
¿Cuánto importa la fuente?
| Zona | Fuente principal | Brecha de la fuente principal | Fuente de contraste | Brecha de contraste |
|---|---|---|---|---|
| Marbella Centro / Casco Antiguo (29601) | SpainHouses | +15 % | Fotocasa | +3,1 % |
| Elviria / Las Chapas (29604) | SpainHouses | +32,2 % | Fotocasa | +15,8 % |
| Nueva Andalucía (29660) | SpainHouses | +34,3 % | Fotocasa | +13,8 % |
| San Pedro de Alcántara (29670) | SpainHouses | +32,5 % | Fotocasa | +8,5 % |
| Marbella (marbella) | SpainHouses | +27,3 % | Fotocasa | +8 % |
| Madrid (madrid) | Idealista | +26,3 % | Fotocasa | +16,8 % |
| Málaga (malaga) | Idealista | +25,3 % | Fotocasa | +25,7 % |
| Valencia (valencia) | Idealista | +31,3 % | Fotocasa | +26,3 % |
| Brecha mediana | Brecha de la fuente principal | Brecha de contraste |
|---|---|---|
| Mediana de Marbella por código postal | +32,3 % | +11,1 % |
| Mediana de las ciudades de comparación | +26,3 % | +25,7 % |
En las grandes ciudades los portales coinciden en lo sustancial: cambiar de fuente mueve la brecha mediana menos de un punto porcentual. En Marbella no. Según el portal, la brecha mediana de Marbella queda en algún punto entre el 11 y el 32 por ciento. Los datos de anuncios de un mercado pequeño y heterogéneo, con un segmento de lujo amplio, son mucho menos consistentes que los de una gran ciudad. Es una limitación de los datos de oferta, no una medida del margen de negociación.
Marbella · código postal
Brecha mediana
- Brecha porcentual mediana
- +32,3 %
- Brecha absoluta mediana
- 1347 €/m²
- Zonas en la mediana
- 4 de 6 zonas con datos notariales
Mediana basada en 4 de 6 zonas con datos notariales. 2 zonas aún no tienen cifra de oferta.
Brecha por zona
| Zona | Nivel | Ámbito del inmueble | Ámbito geográfico | Oferta €/m² | Notarial €/m² | Brecha absoluta | Brecha porcentual | Fuente de la oferta | Consulta | Periodo de la oferta | Periodo notarial | Nota |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Marbella Centro / Casco Antiguo (29601) | Código postal | Toda vivienda | Zona del portal | 5000 € | 4347 € | 653 € | +15 % | SpainHouses | 24/08/2026 | a 24/08/2026 | últimos 12 meses disponibles, consultado el 21/08/2026 | El portal llama a esta zona Marbella Pueblo; no coincide exactamente con el código postal 29601. |
| Marbella Centro / Costa Oeste (29602) | Código postal | — | — | — | 5475 € | — | — | — | — | — | últimos 12 meses disponibles, consultado el 21/08/2026 | — |
| Marbella Este (29603) | Código postal | — | — | — | 4726 € | — | — | — | — | — | últimos 12 meses disponibles, consultado el 21/08/2026 | — |
| Elviria / Las Chapas (29604) | Código postal | Toda vivienda | Zona del portal | 5247 € | 3970 € | 1277 € | +32,2 % | SpainHouses | 24/08/2026 | a 24/08/2026 | últimos 12 meses disponibles, consultado el 21/08/2026 | El portal llama a esta zona Elviria-Cabopino; no coincide exactamente con el código postal 29604. |
| Nueva Andalucía (29660) | Código postal | Toda vivienda | Zona del portal | 6363 € | 4739 € | 1624 € | +34,3 % | SpainHouses | 24/08/2026 | a 24/08/2026 | últimos 12 meses disponibles, consultado el 21/08/2026 | El portal llama a esta zona Nueva Andalucía; no coincide exactamente con el código postal 29660. |
| San Pedro de Alcántara (29670) | Código postal | Toda vivienda | Zona del portal | 5775 € | 4358 € | 1417 € | +32,5 % | SpainHouses | 24/08/2026 | a 24/08/2026 | últimos 12 meses disponibles, consultado el 21/08/2026 | El portal llama a esta zona San Pedro de Alcántara; no coincide exactamente con el código postal 29670. El contraste de Fotocasa para el mismo topónimo queda un 22% por debajo; son conjuntos de anuncios distintos, no otro nivel geográfico. Esta cifra de oferta se desvía más de un 20% de una fuente independiente y debe tomarse con cautela. |
Ciudades de comparación · municipio
Brecha mediana
- Brecha porcentual mediana
- +26,3 %
- Brecha absoluta mediana
- 831 €/m²
- Zonas en la mediana
- 3 de 3 zonas con datos notariales
Mediana basada en 3 de 3 zonas con datos notariales.
Brecha por zona
| Zona | Nivel | Ámbito del inmueble | Ámbito geográfico | Oferta €/m² | Notarial €/m² | Brecha absoluta | Brecha porcentual | Fuente de la oferta | Consulta | Periodo de la oferta | Periodo notarial | Nota |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Madrid (madrid) | Municipio | Toda vivienda | Municipio | 6547 € | 5185 € | 1362 € | +26,3 % | Idealista | 24/08/2026 | julio de 2026 | últimos 12 meses disponibles, consultado el 23/08/2026 | Cifra municipal de SpainHouses de 9.899 €/m² descartada: fuera del rango 6.000–7.500 y solo 334 anuncios. Índice de Idealista de Madrid capital. |
| Málaga (malaga) | Municipio | Toda vivienda | Municipio | 3937 € | 3143 € | 794 € | +25,3 % | Idealista | 24/08/2026 | julio de 2026 | últimos 12 meses disponibles, consultado el 23/08/2026 | Índice de Idealista de Málaga ciudad, no la provincia. |
| Valencia (valencia) | Municipio | Toda vivienda | Municipio | 3485 € | 2654 € | 831 € | +31,3 % | Idealista | 24/08/2026 | julio de 2026 | últimos 12 meses disponibles, consultado el 23/08/2026 | Índice de Idealista del municipio de Valencia. |
Por qué esta comparación es imperfecta
Los recortes de zona de los portales no coinciden exactamente con los códigos postales. Un anuncio etiquetado como Elviria, Centro o Nueva Andalucía no es la misma geografía que la serie notarial del código postal.
Fuera de Marbella la comparación es municipal. Allí los códigos postales cubren áreas mucho mayores y los portales no ofrecen un recorte de barrio que coincida con un código postal.
Las cifras de oferta y las notariales cubren ventanas temporales distintas. No deben leerse como el mismo momento de mercado.
Los anuncios no son una muestra aleatoria. Qué se publica, a qué precio y durante cuánto tiempo lo deciden vendedores y portales.
La brecha no mide el margen de negociación de un inmueble concreto. Es una distancia a escala de zona entre dos series imperfectas.
Los descuentos de negociación publicados del 8 al 12 por ciento siguen un inmueble desde el anuncio hasta su propia venta. Las cifras del 26 al 32 por ciento de esta página comparan dos conjuntos distintos de inmuebles y no son un descuento que se pueda aplicar a un anuncio concreto.