Marbella und Vergleichsstädte · €/m²
Die Lücke zwischen Angebotspreisen und notariellen Preisen
Die erste Tabelle vergleicht vier Gemeinden mit demselben Objektschnitt, derselben Gebietsebene und derselben notariellen Erhebung. Marbella-Postleitzahlen und die drei Vergleichsstädte stehen darunter getrennt. Die Zahlen werden von Hand aus benannten Portalen eingetragen; es gibt kein automatisches Abrufen.
Gemeindeebene, gleicher Zuschnitt
Diese vier Zahlen nutzen denselben Objektschnitt, dieselbe Gebietsebene und dieselbe Erhebungsmethode und sind deshalb direkt miteinander vergleichbar.
Median der Lücke
- Prozentuale Medianlücke
- +26,8 %
- Absolute Medianlücke
- 1.053 €/m²
- Zonen im Median
- 4 von 4 Zonen mit Notardaten
Median auf Basis von 4 von 4 Zonen mit Notardaten.
Lücke nach Zone
| Zone | Ebene | Objektschnitt | Geografischer Schnitt | Angebot €/m² | Notariell €/m² | Absolute Lücke | Prozentuale Lücke | Angebotsquelle | Abrufdatum | Angebotszeitraum | Notarieller Zeitraum | Hinweis |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Marbella (marbella) | Gemeinde | Alle Wohnimmobilien | Gemeinde | 5.939 € | 4.665 € | 1.274 € | +27,3 % | SpainHouses | 24.08.2026 | Stand 24.08.2026 | letzte 12 verfügbare Monate, abgerufen am 24.08.2026 | Gemeindeheadline Flats and Houses. Idealista-Indexseite Marbella war leer; Fotocasa-Gemeinde 5.040 €/m² als Gegenprobe. |
| Madrid (madrid) | Gemeinde | Alle Wohnimmobilien | Gemeinde | 6.547 € | 5.185 € | 1.362 € | +26,3 % | Idealista | 24.08.2026 | Juli 2026 | letzte 12 verfügbare Monate, abgerufen am 23.08.2026 | SpainHouses-Gemeindezeile 9.899 €/m² verworfen: außerhalb 6.000–7.500 und nur 334 Inserate. Idealista-Index Madrid Hauptstadt. |
| Málaga (malaga) | Gemeinde | Alle Wohnimmobilien | Gemeinde | 3.937 € | 3.143 € | 794 € | +25,3 % | Idealista | 24.08.2026 | Juli 2026 | letzte 12 verfügbare Monate, abgerufen am 23.08.2026 | Idealista-Index Málaga-Stadt, nicht die Provinz. |
| Valencia (valencia) | Gemeinde | Alle Wohnimmobilien | Gemeinde | 3.485 € | 2.654 € | 831 € | +31,3 % | Idealista | 24.08.2026 | Juli 2026 | letzte 12 verfügbare Monate, abgerufen am 23.08.2026 | Idealista-Index Valencia-Gemeinde. |
Das ist nicht der Verhandlungsspielraum
Veröffentlichte Schätzungen setzen den Verhandlungsnachlass in Spanien bei etwa 8 bis 12 Prozent an. Das ist eine andere Messung: Sie verfolgt ein einzelnes Objekt vom Angebotspreis bis zu seinem eigenen Verkaufspreis.
Diese Seite vergleicht den Durchschnitt von allem, was in einer Zone derzeit inseriert ist, mit dem Durchschnitt von allem, was dort tatsächlich verkauft wurde. Das sind zwei verschiedene Mengen von Objekten. Teure Häuser bleiben weit länger inseriert, als sie zum Verkauf brauchen, und sind deshalb in jedem Inserate-Schnappschuss überrepräsentiert. Allein das treibt den Inserate-Durchschnitt nach oben, selbst wenn jedes einzelne Objekt genau zum Angebotspreis verkauft würde. Unterschiedliche Anteile von Neubau und unterschiedliche Flächenbegriffe kommen hinzu.
Eine Lücke von 27 Prozent zwischen den Durchschnitten und ein Nachlass von 10 Prozent pro Objekt widersprechen sich deshalb nicht. Sie beantworten verschiedene Fragen.
Was diese Zahl bedeutet: Portal-Durchschnitte überzeichnen, was Käufer in einer Zone tatsächlich zahlen. Was sie nicht bedeutet: dass man bei einem bestimmten Objekt 27 Prozent abziehen kann.
Wie stark hängt das von der Quelle ab?
| Zone | Hauptquelle | Lücke der Hauptquelle | Gegenquelle | Lücke der Gegenquelle |
|---|---|---|---|---|
| Marbella Centro / Casco Antiguo (29601) | SpainHouses | +15 % | Fotocasa | +3,1 % |
| Elviria / Las Chapas (29604) | SpainHouses | +32,2 % | Fotocasa | +15,8 % |
| Nueva Andalucía (29660) | SpainHouses | +34,3 % | Fotocasa | +13,8 % |
| San Pedro de Alcántara (29670) | SpainHouses | +32,5 % | Fotocasa | +8,5 % |
| Marbella (marbella) | SpainHouses | +27,3 % | Fotocasa | +8 % |
| Madrid (madrid) | Idealista | +26,3 % | Fotocasa | +16,8 % |
| Málaga (malaga) | Idealista | +25,3 % | Fotocasa | +25,7 % |
| Valencia (valencia) | Idealista | +31,3 % | Fotocasa | +26,3 % |
| Median der Lücke | Lücke der Hauptquelle | Lücke der Gegenquelle |
|---|---|---|
| Marbella-Median nach Postleitzahl | +32,3 % | +11,1 % |
| Median der Vergleichsstädte | +26,3 % | +25,7 % |
In den Großstädten sind sich die Portale weitgehend einig: Ein Quellenwechsel verschiebt die Medianlücke um weniger als einen Prozentpunkt. In Marbella nicht. Je nach Portal liegt die Marbella-Medianlücke irgendwo zwischen 11 und 32 Prozent. Inseratedaten für einen kleinen, heterogenen Markt mit großem Luxussegment sind weit weniger konsistent als für eine Großstadt. Das ist eine Grenze der Inseratedaten, kein Maß für Verhandlungsspielraum.
Marbella · Postleitzahl
Median der Lücke
- Prozentuale Medianlücke
- +32,3 %
- Absolute Medianlücke
- 1.347 €/m²
- Zonen im Median
- 4 von 6 Zonen mit Notardaten
Median auf Basis von 4 von 6 Zonen mit Notardaten. 2 Zonen haben noch keinen Angebotspreis.
Lücke nach Zone
| Zone | Ebene | Objektschnitt | Geografischer Schnitt | Angebot €/m² | Notariell €/m² | Absolute Lücke | Prozentuale Lücke | Angebotsquelle | Abrufdatum | Angebotszeitraum | Notarieller Zeitraum | Hinweis |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Marbella Centro / Casco Antiguo (29601) | Postleitzahl | Alle Wohnimmobilien | Portalzone | 5.000 € | 4.347 € | 653 € | +15 % | SpainHouses | 24.08.2026 | Stand 24.08.2026 | letzte 12 verfügbare Monate, abgerufen am 21.08.2026 | Zone heisst dort Marbella Pueblo, deckt sich nicht exakt mit PLZ 29601 |
| Marbella Centro / Costa Oeste (29602) | Postleitzahl | — | — | — | 5.475 € | — | — | — | — | — | letzte 12 verfügbare Monate, abgerufen am 21.08.2026 | — |
| Marbella Este (29603) | Postleitzahl | — | — | — | 4.726 € | — | — | — | — | — | letzte 12 verfügbare Monate, abgerufen am 21.08.2026 | — |
| Elviria / Las Chapas (29604) | Postleitzahl | Alle Wohnimmobilien | Portalzone | 5.247 € | 3.970 € | 1.277 € | +32,2 % | SpainHouses | 24.08.2026 | Stand 24.08.2026 | letzte 12 verfügbare Monate, abgerufen am 21.08.2026 | Zone heisst dort Elviria-Cabopino, deckt sich nicht exakt mit PLZ 29604 |
| Nueva Andalucía (29660) | Postleitzahl | Alle Wohnimmobilien | Portalzone | 6.363 € | 4.739 € | 1.624 € | +34,3 % | SpainHouses | 24.08.2026 | Stand 24.08.2026 | letzte 12 verfügbare Monate, abgerufen am 21.08.2026 | Zone heisst dort Nueva Andalucía, deckt sich nicht exakt mit PLZ 29660 |
| San Pedro de Alcántara (29670) | Postleitzahl | Alle Wohnimmobilien | Portalzone | 5.775 € | 4.358 € | 1.417 € | +32,5 % | SpainHouses | 24.08.2026 | Stand 24.08.2026 | letzte 12 verfügbare Monate, abgerufen am 21.08.2026 | Zone heisst dort San Pedro de Alcántara, deckt sich nicht exakt mit PLZ 29670. Fotocasa-Gegenprobe für denselben Ortsnamen liegt 22 % darunter; unterschiedliche Inseratepools, keine andere Gebietsebene. Dieser Angebotspreis weicht um mehr als 20 % von einer unabhängigen Quelle ab und ist mit Vorsicht zu lesen. |
Vergleichsstädte · Gemeinde
Median der Lücke
- Prozentuale Medianlücke
- +26,3 %
- Absolute Medianlücke
- 831 €/m²
- Zonen im Median
- 3 von 3 Zonen mit Notardaten
Median auf Basis von 3 von 3 Zonen mit Notardaten.
Lücke nach Zone
| Zone | Ebene | Objektschnitt | Geografischer Schnitt | Angebot €/m² | Notariell €/m² | Absolute Lücke | Prozentuale Lücke | Angebotsquelle | Abrufdatum | Angebotszeitraum | Notarieller Zeitraum | Hinweis |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Madrid (madrid) | Gemeinde | Alle Wohnimmobilien | Gemeinde | 6.547 € | 5.185 € | 1.362 € | +26,3 % | Idealista | 24.08.2026 | Juli 2026 | letzte 12 verfügbare Monate, abgerufen am 23.08.2026 | SpainHouses-Gemeindezeile 9.899 €/m² verworfen: außerhalb 6.000–7.500 und nur 334 Inserate. Idealista-Index Madrid Hauptstadt. |
| Málaga (malaga) | Gemeinde | Alle Wohnimmobilien | Gemeinde | 3.937 € | 3.143 € | 794 € | +25,3 % | Idealista | 24.08.2026 | Juli 2026 | letzte 12 verfügbare Monate, abgerufen am 23.08.2026 | Idealista-Index Málaga-Stadt, nicht die Provinz. |
| Valencia (valencia) | Gemeinde | Alle Wohnimmobilien | Gemeinde | 3.485 € | 2.654 € | 831 € | +31,3 % | Idealista | 24.08.2026 | Juli 2026 | letzte 12 verfügbare Monate, abgerufen am 23.08.2026 | Idealista-Index Valencia-Gemeinde. |
Warum dieser Vergleich unvollkommen ist
Die Zonenzuschnitte der Portale entsprechen nicht exakt den Postleitzahlen. Ein Inserat unter Elviria, Centro oder Nueva Andalucía ist nicht dieselbe Geografie wie die notarielle Postleitzahlserie.
Außerhalb Marbellas gilt die ganze Gemeinde. Postleitzahlen decken dort viel größere Gebiete ab, und die Portale liefern keinen Viertelzuschnitt, der zu einer PLZ passt.
Angebots- und Notarzahlen decken unterschiedliche Zeiträume ab. Sie sind nicht als derselbe Marktmoment zu lesen.
Inserate sind keine Zufallsstichprobe. Was angeboten wird, zu welchem Preis und wie lange, bestimmen Verkäufer und Portale.
Die Lücke misst nicht den Verhandlungsspielraum eines einzelnen Objekts. Sie ist ein zonenweiter Abstand zwischen zwei unvollkommenen Reihen.
Die veröffentlichten 8 bis 12 Prozent Verhandlungsnachlass verfolgen ein Objekt vom Angebot bis zu seinem eigenen Verkauf. Die 26 bis 32 Prozent hier vergleichen zwei verschiedene Objektmengen und sind kein Nachlass, den man von einem bestimmten Inserat abziehen kann.